جزئیات طرح مسکن استیجاری و هدف کوتاهمدت آن
به گزارش تیم آرشیو کامل، وزارت راه و شهرسازی طرحی را برای ورود به بازار مسکن استیجاری عمومی تدوین کرده است که هدف اصلی آن استفاده از ظرفیتهای موجود ساختوساز در مناطق متوسط تا پاییندستی شهرها است تا با ترکیبی از تهاتر اراضی و املاک و تأمین بخشی از نقدینگی از صندوق ملی مسکن، حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی را به بازار عرضه کند. این طرح با نگاه به کاهش فشار هزینه اجاره برای خانوارهای کمدرآمد و همچنین فراهمآوری فرصتهای سکونتی برای دهکهای پایین درآمدی طراحی شده است. این پروژه به عنوان گام کوتاهمدت از برنامه کلان وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح ساختار بازار اجاره مطرح شده و تمرکز اصلی آن بر استفاده از ظرفیتهای موجود و جلوگیری از تاخیر در اجرای طرح است.
در قالب این طرح کوتاهمدت، سازندگان و انبوهسازان در مناطق متوسط و پایین شهر نقش مستقیم خواهند داشت و واحدهای ساختهشده توسط آنان به صورت تهاتر اراضی و املاک با بخش دولتی معاوضه میشود تا بخشی از نقدینگی پروژه از طریق صندوق ملی مسکن تأمین گردد. هدفگذاری اولیه حدود ۱۰ هزار واحد است و توزیع واحدها بین استانها به گونهای صورت میگیرد که تمرکز اصلی در کلانشهرها، شهرهای بزرگ و مراکز استانها باشد. لازم به یادآوری است که این طرح با استفاده از ظرفیتهای قانونی موجود و چارچوبهای اجرایی، به صورت کوتاهمدت دنبال میشود تا از عقبافتادگی طرحها جلوگیری کند. به گزارش تیم آرشیو کامل، این رویکرد به منظور ارائه پاسخ سریعتر به نیازهای اجارهای خانوارهای کمدرآمد و در عین حال حفظ توازن اقتصادی در شهرهای بزرگ طراحی شده است.
در بخش اجرایی، ماده هشت این بسته به عنوان راهکاری کلیدی مطرح است که به نوعی فضا را برای ورود بخش خصوصی و تعاونیها به مسکن استیجاری عمومی فراهم میکند. این سازوکار، با تمرکز بر همافزایی میان دولت و بخش خصوصی و استفاده از زمینها و داراییهای دولتی، به دنبال عرضه پایدار واحدهای استیجاری است. انتظار میرود این مدل با استفاده از قراردادها و سازوکارهای مشارکت عمومی–خصوصی (PPP) در فاز بلندمدت تقویت شود و به عنوان یک الگوی اجرایی پایدار در آینده مطرح گردد. در کنار اینها، قوانین مختلفی وجود دارند که دولت را مکلف به ورود به بازار اجاره میکند و جریانی را ایجاد کردهاند که هدف از آن حمایت از زوجهای جوان و بازنگری در فرایندهای بازار مسکن است.
گزارشها حاکی از این است که طرح حاضر با تمرکز ویژه بر دهکهای پایین درآمدی و همچنین زوجهای جوان است تا از فشارهای مالی ناشی از اجاره خانه کاسته شود. تجربههای گذشته نشان میدهد که مسکن ملکی در این دسته از خانوارها به دلیل محدودیت توان مالی آنها، به جای پاسخدهی به نیازهای واقعی، میتواند به تشدید مالکیت سرمایهداران و افزایش شکاف بین درآمد و هزینهها منجر شود. بنابراین، مسیر اجرایی این طرح به سمت استیجاری عمومی تغییر جهت داده است و دولت قصد دارد با مشارکت گستردهتر بخش خصوصی و تعاونیها این مدل را به یک راهبرد عملی بدل کند. متن خبر نشان میدهد که دولت از طریق تهاتر زمین و زمینمورد استفاده و همچنین جذب منابع از صندوق ملی مسکن، با حفظ تعادل منابع عمومی در قالب بودجههای تخصیصی، به دنبال تامین نقدینگی لازم برای اجرای حدود ۱۰ هزار واحد است. این روند برای واحدهای واقع در مناطق با دسترسی مناسب به خدمات شهری و زیرساختها دنبال میشود تا بتواند اثرگذاری اجتماعی و اقتصادی مستقیمی را به همراه داشته باشد. به گزارش تیم آرشیو کامل، هرچند که این طرح به عنوان گام کوتاهمدت در نظر گرفته شده است، اما کارگروههای اجرایی در حال تدوین دستورالعملهای نهایی برای سهولت ورود بخش خصوصی و تعاونیها به این حوزه هستند و به زودی ابلاغ خواهند شد. همچنین، با وجود اینکه تمرکز اصلی طرح روی واگذاری و عرضه واحدها در مناطق شهری با تراکم بالا است، وزیر راه و شهرسازی تأکید کرده است که الگوی جدید به صورت متوازن در سطح ملی پیگیری شده و به گونهای طراحی میشود که به دهکهای درآمدی مختلف پاسخ دهد.
در کنار جنبههای اجرایی، این طرح به گمانههای اجرایی و همزمان با چالشهای بازار مسکن نیز میپردازد. برای مثال، سرمایهگذاران و تعاونیها نیازمند سازوکارهای شفاف مالی و نقشههای دقیق اجرایی هستند تا بتوانند تهاتر داراییها را به شکل کارآمد انجام دهند. به طور کلی، رویکرد دولت به شکلگیری یک مدل مشارکتی بین دولت، بخش خصوصی و تعاونیها است تا از طریق تهاتر زمین و املاک و هدایت منابع به سمت ساخت واحدهای استیجاری، به سوی یک عرضه پایدار حرکت کند. در این راستا، قانون استیجاری ۱۳۷۰ به عنوان یکی از ارکان قانونی به کار گرفته میشود تا ورود بخش دولتی به بازار اجاره را با چارچوبهای حقوقی مشخص تسهیل نماید. این رویکرد، با هدف ایجاد امکان اجاره پایدار برای خانوارهای کمدرآمد و بهبود دسترسی آنها به مسکن است، از نظر کارشناسان میتواند گامی به جلو در جهت کاهش فشارهای اجارهای باشد. همچنین، مشوقها و چارچوبهای اجرایی این طرح برای جلوگیری از هدررفت منابع عمومی و تخصیص ناعادلانه منابع طراحی شدهاند.
در پایان این بخش از گزارش، باید به نکتهای مهم اشاره کرد که اجرای چنین طرحی نه تنها به منابع مالی و سازوکارهای اجرایی بلکه به هماهنگیهای اجرایی و زمانبندی دقیق نیاز دارد. بهرهگیری از ظرفیتهای موجود، ایجاد مدلهای مشارکتی با بخش خصوصی و تعاونیها، و اجرای تهاتر زمین با املاک دولتی باید با شفافیت کامل و با رعایت اصول قانونی و مدیریتی انجام شود. به همین دلیل، دولت با ارزیابی دقیق میزان ظرفیتهای اجرایی، زمانبندی دقیق پروژه و پایش مستمر اجرای طرح را در دستور کار قرار داده است تا از تحقق هدف ۱۰ هزار واحد، بدون مغایرت با قوانین جمهوری اسلامی ایران، اطمینان حاصل کند. این رویکرد با تمرکز بر حمایت از طبقات کمدرآمد و حفظ تعادل مالی دولت، میتواند در کوتاهمدت به بهبود دسترسی به مسکن و کاهش فشار هزینههای اجاره کمک کند. این گزارش با حفظ صحت اطلاعات منتشر میشود و تلاش دارد تا با زبان چابک خبری، تصویر روشنتری از فرایند اجرایی طرح ارائه دهد. به گزارش تیم آرشیو کامل، تصمیمات نهایی در مورد نحوه تخصیص واحدها، معیارهای واجد شرایط بودن و فرآیند ورود بخش خصوصی به این حوزه به زودی اعلام خواهد شد.
تحلیل نقادانه از چارچوب اجرایی طرح و چارچوب قانونی آن
اجرای این طرح از منظر قانونی و اجرایی نیازمند توازن میان سرعت اجرایی و پایبندی به چارچوبهای قانونی جمهوری اسلامی است. در عمل، بهرهگیری از ظرفیتهای قانونی موجود، نظیر قانون استیجاری سال ۱۳۷۰ و قوانین مرتبط با تهاتر اموال دولتی، فرصتهای مناسبی برای سرعتبخشی به عرضه واحدهای استیجاری ایجاد میکند؛ با این حال، تحقق واقعی هدف ۱۰ هزار واحد مستلزم مدیریت دقیق منابع، شفافیت قراردادها با بخش خصوصی و تعاونیها، و تضمین رعایت حقوق متقاضیان است. یکی از نقاط کلیدی این طرح، نیاز به شفافسازی فرایندهای تهاتر، تعیین معیارهای دقیق تخصیص واحدها به زوجها و خانوارهای کمدرآمد، و تضمین ارائه خدمات عمومی مناسب در کنار واحدهای مسکونی است. همچنین، اجرایی شدن طرح باید از منظر پایداری مالی و جلوگیری از وابستگی بیش از حد به منابع عمومی بررسی شود تا منابع عمومی به طور هدفمند و بهجا مصرف شوند. در این راستا، وجود سازوکارهای نظارتی قوی، شفافیت در قراردادهای PPP، و وجود چارچوبهایی برای ارزیابی تأثیر اجتماعی و اقتصادی طرح میتواند به کاهش ریسکهای اجرایی کمک کند. به صورت کلی، اجرای موفق طرح مستلزم هماهنگی بین نهادهای مختلف، رعایت تعادل بین منافع خانوارهای کمدرآمد و منافع عمومی، و پایش مستمر است تا بتوان از مزایای طرح در کوتاهمدت و میانمدت بهرهمند شد.