مقدمه و چارچوبی برای تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن
در یک باره از تحولات اقتصاد مسکن، مشاهده میشود که نقش داراییهای بانکی و رویکردهای سیاستی داخلی به شکل قابل توجهی با یکدیگر همراستا شدهاند تا بازار مسکن را با سیگنالهای روشنتری مواجه سازند. به گزارش تیم آرشیو کامل، تحلیلگران بازار مسکن تأکید دارند که ارزیابی وضعیت فعلی بازار به صورت مجرد از همپاشی عوامل مختلف امکانپذیر نیست و باید مجموعهای از عوامل داخلی و خارجی را در کنار هم دید؛ عواملی که هر کدام به صورت مجزا نمیتوانند پاسخ قطعی بدهند، اما ترکیب آنها میتواند مسیر حرکت بازار را روشن کند.
ابعاد سیاستگذاری داخلی و اثر آن بر اقتصاد مسکن
همانطور که منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، توضیح میدهد، تحلیل وضعیت بازار مسکن نیازمند بررسی تجمیعی و همافزایی بین سیاستهای داخلی و ترازهای اقتصاد کلان است. نگاه به سالهای اخیر نشان میدهد که دولتها در قالب مجموعه اقداماتی همچون مالیاتستانی از واحدهای خالی، حمایت از مستأجران، راهاندازی سامانه ملی اسکان و املاک یا انتقال ثبت قراردادها از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی و سپس به قوه قضاییه، سعی کردهاند با ابزارهای مختلف به بحران مسکن پاسخ دهند؛ اما هر دستگاه به صورت خرد و جداگانه عمل کرده و انتظار داشت که با اجرای یک اقدام جزئی، مشکل را حل کند. این نکته به عنوان یک نتیجه کلیدی مطرح میشود که برای برونرفت از بحران مسکن، نیازمند راهبردهای داخلی با ساختار منسجم و هماهنگ است. به گزارش خبرگزاری رسمی کشور، این رویکردها باید در قالب برنامههای مدون اجرا شوند تا بتوان به اثرگذاری بلندمدت دست یافت.
دسته دوم از سیاستها، جنبههای کلان اقتصاد ملی را در بر میگیرد که به روابط بینالمللی، جذب سرمایهگذاری خارجی و گردش سرمایه در اقتصاد داخلی مربوط است. این بخش از سیاستگذاری، به عنوان موتور محرک همه بخشها از جمله بازار مسکن مطرح است و با وجود اینکه نیازمند هماهنگی کامل میان مقامات поліسی و اقتصادی است، تا کنون به شکل کافی به آن توجه نشده است. در چنین فضایی، نگاه داخلی باید با یک ساختار مستقل و با کارکردی شفاف تقویت شود تا بتوان از ظرفیتهای اقتصاد داخلی بهره برد و بازار مسکن نیز در مسیری پایدار و متعادل حرکت کند.
نقش بانکها و داراییهای ملکی آنها
یادآوری میشود که یکی از مؤلفههای اصلی که میتواند در شکلگیری قیمتها اثرگذار باشد، وضعیت داراییهای ملکی بانکها است. براساس آمارهای موجود در سامانه کدال تا سال ۱۳۹۹، دارایی ملکی بانکها حدود ۳۷ میلیون مترمربع برآورد شده است. این رقم به عنوان شاخصی مهم از وضعیت تراز داراییها و ظرفیت عرضه بانکها مطرح شده و نشان میدهد که بانکها چگونه میتوانند با برنامهریزی صحیح داراییهای خود را به کار بگیرند تا به کاهش یا تثبیت قیمتها در بازار مسکن کمک کنند. اما در سالهای اخیر، قانون مصوب پایان سال ۱۳۹۳ مشخص میکند که بانکها موظف بودهاند املاک مازاد خود را واگذار کنند و برای تخطی از این تکلیف، جریمههای ۲۵ درصدی نیز پیشبینی شده بود. با این وجود، این تکلیف اجرایی نشد و در نتیجه دارایی بانکها نه تنها کاهش نیافت، بلکه به مرور زمان افزایش یافت. این نکته نشان میدهد که مشکل مسکن نه تنها از کمبود عرضه یا بیثباتی تقاضا، بلکه از رفتارهای دوسویه بین ارزشگذاری داراییها و نحوه مدیریت تراز بانکها نیز نشأت میگیرد. به عبارت دیگر، اگر ارزشگذاری داراییهای بانکها به صورت معکوس باشد و هرچه دارایی بانکها بیشتر باشد، جایگاه یا امتیاز آنها بالاتر تصور گردد، این رویکرد میتواند به شکلدهی سیاستهای نهادی و نهایتاً به شکلگیری مازاد عرضه در بازار منجر شود. به این ترتیب، در دولتهای پیشین، شاید یکی از موانع اصلی فشار بر بازار مسکن، شکلگیری و تداوم این داراییها بوده است که بدون کاربری مناسب یا قابلیت فروش مناسب در ترازنامهها باقی ماندهاند. در چنین فضایی، اصلاح ساختار ارزشگذاری بانکها به صورت یک گام اساسی برای بهبود کارایی بازار تلقی میشود.
همچنین به گفته این کارشناس، اگر از سال ۱۴۰۵ تصمیمگیری شود که دارایی ملکی بانکها به جای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانکها ناچار خواهند شد املاک خود را عرضه کنند و این اقدام میتواند یکی از مؤثرترین سیاستها برای اصلاح بازار مسکن باشد. از نظر وی، دولت باید از خود آغاز کند و به جای تمرکز بر مالیات بر خانههای خالی افراد عادی، فشار را از نظام بانکی آغاز کند؛ زیرا رشد دارایی ملکی بانکها نقش مهمی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است. این نکته نشان میدهد که شاید تغییر در رفتارهای بانکی و واگذاری داراییها، میتواند به شکل قابل توجهی به تثبیت یا تعدیل قیمتها کمک کند. به رغم این تحلیلها، بهرامی که در این گفتوگو به عنوان نماینده دیدگاههای اجرایی مطرح میشود، تأکید دارد که بانکها نیز باید با رویکرد مولد و سرمایهگذاری در بخشهای تولیدی، منابع درآمدی پایداری ایجاد کنند تا بتوانند نقش واقعی خود را در تأمین مالی مسکن ایفا کنند. این نکته میتواند به عنوان یکی از خطوط کار سیاستی در آینده دیده شود: بهبود مدلهای درآمدی بانکها و افزایش ارتباط با حوزههای مولد اقتصاد.
اثر تسهیلات بانکی و روانی بازار
یکی از نکات کلیدی که در تحلیلهای اقتصاد مسکن مطرح میشود، این است که نسبت منابع مالی به خریداران مسکن در ایران با استانداردهای جهانی تفاوت دارد. تجربههای جهانی نشان میدهد که در برخی کشورها تنها بخش کوچکی از هزینه خرید توسط آورده خریدار پوشش میشود و بخش عمده از هزینه از طریق وام تأمین میگردد. در ایران، این نسبت به شکل معکوس عمل میکند و بخش قابل توجهی از هزینه باید توسط خریدار پرداخت شود. این تفاوت میتواند به روانی بازار و به شکلدهی رفتار خریداران و فروشندگان تأثیر بگذارد. از نظر Ghiyi، اعطای تسهیلات بانکی میتواند اثر روانی قابل توجهی بر خریداران و فروشندگان داشته باشد، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود. به عبارتی، تا زمانی که بانکها برای پرداخت وام به استقراض از بانک مرکزی متکی باشند، چرخه وامدهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد. بنابراین، یکی از خطوط سیاستی مهم این است که بانکها از طریق فعالیتهای مولد و سرمایهگذاری در بخشهای تولیدی، منابع درآمدی پایداری ایجاد کنند تا بتوانند نقش واقعی خود را در تأمین مالی مسکن ایفا کنند. همچنین، مدیریت فضای روانی بازار مسکن به عنوان یک محور کلیدی مطرح است. کمک به آرامسازی فضا و جلوگیری از ایجاد هیجانات قیمتی، به ویژه در کنار آرام کردن بازارهای موازی مانند طلا و ارز، میتواند به رشد پایدار بازار مسکن کمک کند. این نگرش به این معناست که مدیریت روانی بازار باید با اصلاح رفتارهای غیرمولد و جلوگیری از سوداگری همزمان شود تا در طی دورههای هیجانی بازار، درک درستی از قیمتها به دست آید و امکان ورود سرمایههای بلندمدت به بازار مسکن فراهم شود. در این بخش از تحلیل، لازم است که به وجود «انباشت انتظاری» نیز توجه شود. برآوردها حاکی از وجود تقاضای انباشتهای است که رقم آن نزدیک به شش میلیون واحد برآورد میشود و میتواند در صورت مدیریت نشدن، به افزایش کاذب قیمت و شکلگیری تقاضای غیرموثر منجر شود. برای جلوگیری از تکرار بحران، این نکته مطرح میشود که کنترل این فضا باید همراه با آرامسازی بازارهای موازی باشد تا در نهایت بازار مسکن بتواند با آرامش نسبی حرکت رو به جلو را دنبال کند.
تأثیرات اجرای سیاستهای بانکمحور و آینده بازار
در مجموع، میتوان گفت که رویکردهای بانکی و سیاستهای مسکن با یکدیگر پیوستگی دارند؛ هر گونه تحرک مثبت یا منفی بانکها میتواند به سرعت بر سطح و ردیف قیمتها تأثیر بگذارد. این امر به ویژه در شرایطی که بازارهای موازی مثل بازار طلا و ارز نیز تحت تاثیر نوسانات است، حساس است. این تحلیل نشان میدهد که برای دستیابی به ثبات در بازار مسکن، نیازمند یک چارچوب واحد و هماهنگ با نهادهای سیاستگذار، بانکها و بخش خصوصی هستیم تا با همسوسازی اهداف، بتوان از چالشهای موجود عبور کرد. در این راستا، آمادهسازی یک نقشه راه منسجم برای عرضه داراییهای مازاد بانکها، مدیریت روانی بازار و تقویت وامدهی با معیارهای پایداری از جمله گامهای کلیدی محسوب میشود. به گزارش تیم آرشیو کامل، اگرچه واقعیتهای اقتصادی کشور به آرامی به سمت تعادل میرود، اما ریسکهایی همچنان وجود دارد که باید با سیاستهای دقیق و اجرایی، از آنها عبور کرد. موضوعی که باید مدنظر قرار گیرد این است که هر گونه فشار بر بازار باید با تحلیل دقیق و دادههای معتبر همراه باشد تا از اقدامهای سطحی و زودگذر پرهیز شود. در نهایت، آنچه مهم است، ایجاد اعتماد و آرامش در فضای اقتصادی و ارائه چشماندازی روشن برای خریداران مسکن است تا بتوانند در یک مسیر پایدار و قابل پیشبینی به سمت خانهدار شدن حرکت کنند.
تحلیل اجرایی از چشمانداز بازار مسکن
این تحلیل نشان میدهد که برای حرکت به سوی ثبات، باید به گسترش مدیریت داراییهای بانکها، بهبود چارچوبهای ارزشگذاری آنها، و همسویی سیاستهای بانکی با هدف تقویت عرضه و بهبود دسترسی تسهیلات کمک کرد. همچنین، مدیریت روانی بازار و همسو کردن خبرها و دادههای اقتصادی با یک رویکرد روشن میتواند از تشکیل هیجانات قیمتی جلوگیری کند و به تعادل در بازار مسکن منجر شود. در نهایت، با تکیه بر قوانین و سازوکارهای اجرایی کشور و پرهیز از هرگونه اقدام غیرمرتبط با سیاستهای اجرایی، میتوان به بازاری رسید که هم از منظر اقتصادی و هم از منظر اجتماعی، به نفع عموم شهروندان باشد.