نگاهی جامع به بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴
سوال اصلی در بورس و بازار داراییها این است که آیا قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ در مسیر صعودی باقی میماند یا نه؟ به گزارش تیم آرشیو کامل، صحبتهای یک اقتصاددان شناختهشده، دیگر بار بر این پرسش مهر اثبات میزند و نشان میدهد که شکلگیری قیمتها در این بازار نه تنها به عرضه و تقاضا، بلکه به فاکتورهای کلان اقتصادی مانند قیمت حاملهای انرژی و هزینههای ساخت هم ارتباط مستقیمی دارد. آلبرت بغزیان، اقتصاددان در گفتوگو با رسانههای اقتصادی در این زمینه توضیح داده است که هر گونه تغییر در قیمت بنزین، به دلیل نقش آن در هزینههای حمل و نقل و انتقال مصالح ساختمانی، میتواند به عنوان یک عامل شوک به بازار مسکن عمل کند. این نکته از نظر فنی به این معناست که افزایش قیمت بنزین میتواند هزینههای حمل مواد ساختمانی را بالا ببرد و در نهایت شاخص قیمت تمامشده ساخت مسکن را تحت تأثیر قرار دهد. با این وجود، برای روشنتر شدن تصویر، باید به چند نکته کلیدی توجه کرد که در سطور آتی به تفصیل بررسی میکنیم.
تأثیر هزینههای حملونقل و مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن
به گزارش تیم آرشیو کامل، بغزیان تأکید میکند که حمل مصالح ساختمانی یکی از کلیدیترین مولفههای هزینه سازه است و هر افزایشی در هزینههای حملونقل میتواند قیمت کل پروژههای ساختمانی را افزایش دهد. او توضیح میدهد که «اگر واقعا قیمت بنزین افزایش یابد، باید سهم واقعی بنزین از هزینهها به اندازهای که وجود دارد، به قیمت ساخت اضافه شود؛ نه اینکه فعالان بازار از این تغییر به عنوان فرصتی برای سودهای مافوق استفاده کنند.» به عبارت دیگر، نظارت دقیق و قوی دولت بر بازارها برای جلوگیری از افزایشهای غیرمنطقی و فرصتطلبانه در این شرایط ضروری است.
- افزایش هزینه حملونقل ممکن است به صورت مستقیم به قیمت تمامشده هر واحد مسکونی افزوده شود.
- مصالح ساختمانی نیز با تورم روبهرو میشوند و مسیرهای توزیع و تولید را تحت فشار قرار میدهند.
- شوکهای قیمت به تدریج به بازارها منتقل میشود و منجر به نوساناتی در قیمت نهایی واحدها میشود.
در این زمینه، بغزیان توضیح میدهد که اثر دقیق این تغییرات هنوز بانسبتهایی است که به صورت دقیق قابل اعلام نیست و باید با احتیاط و تحلیلهای ساختاری بررسی شود. نکته مهم اینجاست که بازار مسکن از نظر این اقتصاددان، به دلیل ترکیبی از عوامل پولی و فنی، با ضربههای تورمی هم روبهرو است و در نتیجه، واکنشها مختلف خواهد بود. او همچنین مطرح میکند که دولت باید در کنار هدف کاهش رانت و قاچاق بنزین، به پیامدهای تورمی در بازارهای جابهجا توجه کند تا جابهجایی درآمدی خانوارها با توقف یا کندی مواجه نشود.
بازار مسکن: پروژههای جدید در برابر واحدهای آماده فروش
بر اساس نگاه بغزیان، پروژههای جدید که مصالح را اخیراً خریداری کردهاند، بیش از هر بخش دیگری تحت تأثیر تغییرات قیمت حاملهای انرژی قرار خواهند گرفت. به گفته او، واحدهای ناتمام یا در حال اجرای پروژهها نیز با احتمال افزایش بیشتری روبهرو میشوند، زیرا قراردادها و هزینهها در زمان طولانیتری تثبیت میشوند و به قیمتهای جدید اشاره میکنند. در مقابل، واحدهای آماده فروش و با پیشفروش نشده، به دلیل پایانپذیری و قیمت تمامشده مشخصتر، ممکن است با فشار کمتری مواجه شوند. این تقسیمبندی نشان میدهد که بازاری که از لحاظ نقدینگی و جذابیت خرید، با تفاوتهای قابل توجهی روبهرو است، به شدت به مدیریت منابع و زمانبندی توسعه وابسته است.
- پروژههای جدید با قیمتهای مصالح بالاتر روبهرو خواهند شد و ممکن است برای فروش با قیمتهای بالاتری مواجه شوند.
- واحدهای ناتمام یا پیشفروششده بیش از سایر بخشها از افزایش قیمت متاثر میشوند.
- واحدهای آماده فروش نسبت به تورم و افزایش قیمت مصالح، معمولاً انعطافپذیری کمتری دارند اما میتوانند از پیماننامههای قبلی بهرهمند شوند.
اگر این روندها را در کنار بدهیهای خانوار و سقف وامها بگذاریم، میتوان به نتیجهای رسید که برای اکثر خانوارها، توان خرید نقش تعیینکنندهای ایفا میکند. بغزیان بر این باور است که بازار مسکن در حال حرکت به سمت یک تعادل پویا است که در آن هم تورم اقتصادی نقش دارد و هم چالشهای درآمدی خانوارها و نرخهای بهره وامهای مسکن. در این راستا، او به این نکته اشاره میکند که «وامها و نرخهای بهره نمیتوانند انتقال کل افزایشهای قیمت را به خانوارها بدهند»، به ویژه وقتی تورم بالا است. بنابراین، در میان این شرایط، برخی سازندگان محتاط عمل میکنند و دست از فروش میکشند یا قیمتها را با احتیاط افزایش میدهند تا بتوانند مشتریان خود را حفظ کنند.
نقش اجارهبها و توان خرید خانوار در روند قیمت مسکن
یکی از نکات مهم مطرحشده در تحلیلهای اخیر این است که با وجود تورم بالا، قیمت مسکن به همان شیوهای که تورم عمومی گرا میشود، رشد نمیکند؛ بلکه باید توان خرید مردم را نیز در نظر گرفت. بغزیان با اشاره به این موضوع میگوید که اجارهبها به طور تقریبی با نرخ تورم همسو خواهد بود، اما رشد قیمت خرید مسکن تا حدودی کمتر از نرخ تورم است. این به دلیل این است که بازار باید با محدودیتهای قدرت خرید خانوار همسو باشد و وامها و شروط پرداختی میتوانند فرصت انتقال کامل افزایش قیمتها را کاهش دهند. در کنار این، سود ساختوساز بالا است و گاهی تا ۴۰ درصد میرسد. این نرخ سود بالا، سازندهها را به احتیاط در قیمتگذاری و فروش وا میدارد تا از عدم تقاضا جلوگیری کنند. همچنین، هر چه واحدها بزرگتر باشند، تقاضا کمتر است و امکان رشد قیمت محدودتر میشود. نتیجه این است که در شرایط رکود یا تورم شدید، پول کمتری برای خرید و اجاره در بازار وجود دارد و بازار به سمت اشباع پذیری حرکت میکند.
جمعبندی چشمانداز بازار تا پایان ۱۴۰۴
در این بخش، به طور خلاصه میتوان گفت که نگاه کلی به سال ۱۴۰۴ نشان میدهد که میزان نقدینگی در بازار مسکن بالا خواهد بود، اما معادلات به دلیل وجود وامها، نرخهای بهره و توان خرید خانوار، به شکل درهمتنیدهای کار میکند. بنزین و هزینههای حملونقل به عنوان یکی از عوامل کلیدی، میتواند با ایجاد شوکهای تورمی به بازار مسکن فشار بیاورد، اما تاثیر دقیق این عامل به شدت به تصمیمات سیاستی و نظارتی دولت بستگی دارد. در کنار این، بازار اجاره و قیمت مسکن با توجه به ترکیبی از تورم و قدرت خرید، به صورت همزمان در حال تعدیل است. با توجه به این مسیر، پیشبینی اینکه دقیقاً چند درصد قیمت مسکن در پایان سال ۱۴۰۴ افزایش یا کاهش خواهد داشت، دشوار است؛ زیرا بسیاری از متغیرها به طور همزمان در حال تغییر هستند و پایههای مالی خانوارها و ساخت و ساز از هم گسسته نیستند. به هر حال، آنچه از نظر این اقتصاددان حائز اهمیت است این است که بازار مسکن تحت تأثیر پیامدهای کلان اقتصادی مانند تورم و هزینههای ساخت باقی میماند و میتواند با وجود نوسانات، به سمت یک تعادل کُند اما معقول حرکت کند.
تحلیل اجرایی-قانونی درباره پیامدهای اقتصادی
در پایان این گزارش، تأکید اصلی بر نکتههای اجرایی و قانونی است. با توجه به قوانین جمهوری اسلامی ایران، مسأله اجرای سیاستهای کنترل قیمت در کنار حفظ توان خرید خانوارها از طریق ابزارهای سیاستی مانند نظارت دقیق بر قیمت خدمات حمل و نقل و مدیریت تقاضا در بازار زمین و ساختوساز، میتواند از افزایشهای غیرمنطقی جلوگیری کند. بررسیها نشان میدهد که افزایشهای موقتی در هزینههای ساخت باید به وسیله قراردادهای سازنده و نظارت دقیق بر اجرای پروژهها مدیریت شود تا قیمت تمامشده واحدها به شکل غیرواقعی افزایش نیابد. علاوه بر این، شفافسازی در قیمتگذاری مصالح ساختمانی و کاهش رانتهای بازار در کنار کنترل دقیق و هدفمند قیمت حاملهای انرژی میتواند به حفظ تعادل بازار مسکن کمک کند. با این رویکرد، بازار میتواند با حفظ پایداری، به سمت تقاضاهای معقول و قیمتهای قابل تحمل برای خانوارها حرکت کند، بدون اینکه در کوتاهمدت با شوکهای بزرگ روبهرو شود.