مقدمه: وضعیت بازار مسکن در تهران و نیاز به راهکارهای نوین
در مرکز پرجمعیت کشور، تهران با چالشهای ممتد بازار مسکن روبهرو است. برآوردهای جمعیتی نشان میدهد که تقریبا نیمی از خانوارهای شهر، به صورت اجارهای مسکن خود را تأمین میکنند. این پدیده هم به منابع مالی خانوار لطمه وارد میکند و هم به شفافیت و ثبات سکونت در طولانیمدت آسیب میزند. در این فضا، طرحهای دولتی همواره با سؤالهای اجرایی و مالی روبهرو هستند و نیازمند مدلهای اجرایی کارآمد و هماهنگ با ظرفیتهای محلی هستند. به گزارش تیم محتوای آرشیو کامل، طرحهای اجارهای که از سوی دولت مطرح میشود، باید با رویکردی از جنس همکاری با شهرداری و نهادهای محلی پیگیری شود تا کارایی و پایایی لازم را بیابد.
طرح خرید ۱۰ هزار واحد مسکونی برای اجاره به مستاجران: مرور کلی
یکی از پیشنهادهای مطرحشده در گفتوگوهای سیاستگذاران، خرید حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی برای واگذاری اجارهای به خانوارهای کمدرآمد است. این ایده با هدف کاهش فشار قیمتها و فراهمسازی دسترسی پایدار به مسکن مطرح شده و بر این نکته تأکید دارد که استیجار به عنوان قالبی از تأمین مسکن، باید بهعنوان یک سازوکار موقتی یا مکملی در کنار سایر ابزارها تعریف شود. با این وجود، تحلیلگران بر این باورند که اجرای چنین طرحی نیازمند ساختار اجرایی قوی است تا از تمرکززدایی مناسب و تخصیص منابع به شکل کارآمد اطمینان حاصل شود و دولت به تنهایی مسئول این وظیفه نباشد.
از دیدگاه کارشناسان، اجرای چنین طرحی در تهران باید بهعنوان بخشی از یک «نظام اجارهداری نوین» دیده شود که نقش اصلی را شهرداری و سازمانهای مرتبط ایفا میکنند و دولت بهعنوان پشتیبان مالی و سیاستی حضور مییابد. همچنین، در جهان برای مدیریت اجاره به دولت و شهرداریها سپرده میشود تا با استفاده از زمینهای شهری و چارچوبهای مشارکتی، وظیفه تأمین مسکن را با کارایی بیشتری انجام دهند. در این راستا، زمینههای همکاری با بخش خصوصی و نهادهای حمایتی باید تقویت شود تا پروژههای اجارهای با پایداری بالا به ثمر برسند. به گزارش تیم محتوای آرشیو کامل، در برخی کشورها نیز تجربههای مشابه منجر به ایجاد سامانههای اجارهای پایدار شده است که از طریق ترکیب زمین، سرمایه و حمایتهای اجتماعی صورت میگیرد.
چارچوب اجرایی پیشنهادی برای یک نظام اجارهداری نوین
- شهرداری تهران بهعنوان دستگاه اجرایی اصلی با دسترسی به زمین و مجوزهای لازم برای عرضه واحدهای اجارهای عمل کند.
- سازمان نوسازی شهر تهران با همکاری بخش خصوصی، بافتهای فرسوده را بازطراحی و واحدهای جدید را در قالب اجارهای فراهم نماید.
- واگذاری واحدها به دهکهای هدف بر اساس معیارهای دقیق درآمدی و خانوار، با رعایت سقفهای حمایتی.
- دستگاههای حمایتی همچون بهزیستی، کمیته امداد امام خمینی، بنیاد علوی، بنیاد مستضعفان، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سایر نهادها بهعنوان کارگزاران پشتیبانی مالی و خدماتی وارد عمل شوند تا خدمات جانبی شامل مشاوره، آموزش و امدادهای اجتماعی ارائه گردد.
- درآمدزایی و تداوم منابع مالی از طریق مشارکت با بخش خصوصی، بودجه دولتی و سازوکارهای فینتک و فاینانس برای حفظ پایداری طرح.
مزایا و چالشهای کلیدی
مزایا: این نوع مدل اجارهای میتواند فشار هزینهای خانوارهای کمدرآمد را کاهش دهد، ثبات سکونتی را افزایش دهد و همچنین امکان سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده را فراهم آورد. با وجود این، چالشهای قابل توجهی وجود دارد: تأمین زمین با قیمت مناسب، تأمین بودجه پایدار، هماهنگی بین دستگاههای مختلف، و فرایندهای قانونی و اجرایی که نیازمند زمان و منابع است. در کنار این موارد، تغییر فرهنگ مسکن از مالکیت مطلق به مشارکت در یک نظام اجارهداری نیازمند زمان و برنامهریزی دقیق است تا پذیرش عمومی افزایش یابد.
ساز و کار تامین زمین و منابع
برای عملیاتی شدن این طرح، استفاده از زمینهای در تملیک شهرداری و سازمانهای مرتبط، همراه با سازوکارهای قانونی برای همکاری با بخش خصوصی، ضروری است. نهادهای حمایتی میتوانند با ارائه خدمات اجتماعی، وامهای مساعدت یا کمکهای غیرمستقیم، کارآمدی طرح را افزایش دهند. در مدل پیشنهادی، منابع زمین، وامها و مشوقهای مالی بهطور هدفمند توزیع میشود تا واحدهای اجارهای با تعرفههای معقول برای دهکهای خاص در دسترس باشند. این تمرکز میتواند به ایجاد توازن در بازار مسکن پایتخت و جلوگیری از رشد ناگهانی قیمتها کمک کند.
نقش کلانشهرها و تجربههای جهانی
در بسیاری از شهرهای بزرگ دنیا، نظام اجارهداری به عنوان یک وظیفه عمومی و با مشارکت شهرداریها و نهادهای محلی طراحی میشود. چنین مدلهایی با تنظیم دقیق قیمتها، ارائه خدمات حمایتی و ایجاد شبکهای از واحدهای مناسب اجاره، توانستهاند ثبات بازار را بهبود بخشند. این تجربیات نشان میدهد که هر طرحی برای تهران باید با در نظر گرفتن ویژگیهای محلی، از جمله تراکم جمعیت، بافت شهری و دسترسی به امکانات، طراحی شود. بنابراین، رویکرد «اجارهداری نوین» بهعنوان چارچوبی برای همسو کردن اهداف اجتماعی، اقتصادی و شهری میتواند به شکلگیری مجموعهای از پروژههای همسو منجر شود.
نتیجهگیری: مسیر پیش رو برای Tehran
در پایان، پیمان اجرایی چنین طرحی به همکاری نزدیک میان شهرداری، سازمانهای اجرایی، بخش خصوصی و نهادهای حمایتی نیاز دارد. اگر اراده سیاسی و منابع لازم به صورت جامع فراهم شود، میتواند به کلانشهرها و استانهای دیگر نیز سرایت کند و از بار سنگین اجاره بر دوش خانوارهای کمدرآمد کاسته شود. اما برای ایجاد یک نظام پایدار، لازم است که دولت بهعنوان پشتیبان استراتژیک عمل کند و اجرای پروژه را به نهادهای محلی واگذار کند تا فرآیندها را با شفافیت و کارآمدی بیشتری پیش ببرد. به گزارش تیم محتوای آرشیو کامل، این طرح اگر با قالبی جامع و هماهنگ اجرا شود، میتواند گام نخست در ایجاد یک «اجارهداری نوین» در ایران باشد که بر اساس زمین، سرمایه و خدمات اجتماعی تعریف میشود.