پرده نخست: چرا دادههای دقیق شهری ضروریاند؟
اهواز به عنوان کلانشهرِ با پتانسیلهای اقتصادی گسترده، با روندهای جمعیتی و تحولات ساختاری که طی دهههای گذشته تجربه کرده است، نیازمند دادههای مکانی دقیق و بهروز است تا تصمیمات مدیریتی بتواند با کمترین احتمال خطا اجرایی شود. این ضرورت، با تأکید بر ضرورت کنار هم قرار دادن کاربریها، اطلاعات صنفی، وضعیت سازه و انطباق با پروانههای ساختمانی کلانشهر احساس میشود. در این میان، پروژه ممیزی املاک و ارزیابی مجدد کاربریها به عنوان کلیدواژهای برای حکمروایی شهری هوشمند مطرح شده است. به گزارش تیم آرشیو کامل، این روند نه صرفاً یک سرشماری ساده است و نه صرفاً جمعآوری آمار؛ بلکه ترکیبی از تدقیق لایههای مختلف اطلاعاتی است که میتواند توازن بین ارائه خدمات شهری و دریافت عوارض منصفانه را برقرار کند.
در مسیر حرکت بهسوی شفافیت دادهمحور، مفهوم «ممیزی املاک» به عنوان فرآیندی دقیق برای برداشت، تفکیک و بهروزرسانی دادههای املاک (عرصه و اعیان) در سطح شهر مطرح میشود. این فرایند به تفصیل به بررسی کاربریها (تفکیک دقیق مسکونی، تجاری، اداری)، اطلاعات صنفی، سازه و تطبیق وضعیت موجود با پروانههای صادره میپردازد و میتواند کانونهای تخلفهای کاربری و ساختمانی را آشکار سازد. در نهایت، هدف از این ممیزی ایجاد بانک اطلاعاتی پویا است که توسعه شهر را با پیشبینی و مدیریت منابع ممکن سازد.
چارچوب قانونی و ضرورت اجرایی
اجرای ممیزی، نه فقط یک انتخاب مدیریتی بلکه یک تکلیف قانونی است. بر اساس ماده ۲ قانون نوسازی و عمران شهری (مصوب ۱۳۴۸)، شهرداریها مکلفاند هر پنج سال یکبار اقدام به ممیزی عمومی املاک نمایند. این الزام به منظور ایجاد یک بانک اطلاعاتی پویا برای رصد توسعه شهرهاست. با وجود این، در بسیاری از کلانشهرها و بهویژه اهواز، فاصله زمانی بین ممیزیهای ادواری طولانی شده و این فاصله میتواند منجر به تخلفات ساختمانی و از دست رفتن کنترل بر توسعه کالبدی شهر شود. در نتیجه، تغییر رویکرد به «شفافیت دادهمحور» به عنوان خط مشی اصلی تصویب و اجرایی شد تا عقبماندگی تاریخی را جبران کند.
در مقطع کنونی، ممیزی املاک تجاری به عنوان یکی از کلیدیترین بخشهای این پروژه، به دنبال شناسایی واحدهایی است که کاربری غیرتجاری را بهطور غیرمجاز به واحدی با کاربری تجاری تبدیل کردهاند، همچنین مقاومتی که در برابر مجوزها و قوانین جاری وجود دارد را آشکار میکند. هدف از این کار، کلیدواژه درآمد پایدار شهری است. با بهروزرسانی اطلاعات املاک تجاری، عوارض کسب و پیشه، تابلوها و خدمات شهری میتواند با دقت بیشتری محاسبه شده و از فرار مالیاتی خاموش جلوگیری به عمل آید. این روند، برای شهروندان اهوازی که بهطور مستقیم یا غیرمستقیم از خدمات شهری بهرهمند میشوند، به عدالتی اجتماعی و مدیریت بهتر منابع عمومی منجر میشود.
اجرای پروژه و فازهای کلیدی
در سالهای اخیر، استراتژی شفافیت دادهمحور توسط مدیریت شهری و شورای اسلامی اهواز تصویب شد و پس از طی مراحل قانونی، انتخاب پیمانکاران و فراهمسازی زیرساختهای نرمافزاری، این پروژه رسماً در سال ۱۴۰۲ وارد فاز عملیاتی شد. نتایج اولیه فازهای آغازین نشان میدهد که دادهها به صورت جدی و با رویکرد تحلیلی ثبت و پالایش میشوند. بهعنوان نمونه، در پایش میدانی محور انقلاب، حدود ۱۶ هزار مترمربع تخلف تجاری شناسایی شد که این عدد تنها بخشی از تخلفات شهری است و نشان میدهد که برخورد با این حوزه میتواند منجر به بازگرداندن درآمدهای شهر به چرخه خدمترسانی گردد. این رقم نمادی از میلیاردها ریال درآمدی است که سالها از خدمات شهری باز مانده بود.
شیوه اجرایی پروژه در چهار محور اصلی منطقه ۲ شهرداری ادامه دارد. تیمهای ممیزی در محورهای احداثی، خرداد، ایدون و وهابی مستقر هستند تا با رویکردی متمرکز و ضربتی، تخلفات کاربری و سازهای را شناسایی کنند. این چهار محور به دلیل تراکم بالای تجاری و حضور فعال اقتصاد شهر، به عنوان کانونهای اصلی مغایرت شناخته میشوند و انتظار میرود در این مناطق رکورد جدیدی از مغایرتهای کاربری و ساختمانی ثبت شود. خروجیهای میدانی پس از پایان کار در دیماه ۱۴۰۴ به فازهای بعدی انتقال مییابد که شامل پردازش دادهها، تطبیق با سوابق، صدور فیشهای اصلاحی و ابلاغ قانونی به مالکین است. این مسیر، بدون تردید، به عدالت اجتماعی و ایجاد شهر هوشمند منجر خواهد شد.
گزارشهای میدانی و تحلیلهای انجامشده نشان میدهد که دادههای املاک به صورت زنجیرهای از ورودیهای دقیق تشکیل شدهاند تا از هر گونه مغایرت یا تخلف مدلسازیشده جلوگیری شود. در این راستا، توسعه زیرساختهای نرمافزاری و ایجاد سازوکارهای قانونی برای پرداخت عوارض و اصلاحیههای لازم، به عنوان لایههای بنیادین این جراحی شهری محسوب میشوند. به گزارش تیم آرشیو کامل، این پروژه نه تنها به عنوان ابزار درآمدزایی شهری مطرح است، بلکه به عنوان یک تجربه عدالتمحور در تخصیص هزینههای خدمات شهری به کل شهروندان شناخته میشود.
تجمیع دادهها و اثرات اقتصادی
مرحله کنونی ممیزی به دنبال تبدیل دادههای خام به اطلاعات ارزشمند است تا بتوان از آن برای بهبود خدمات شهری، بهبود مدیریت ترافیک، بهسازی ناوگان حملونقل عمومی و افزایش کارایی در مدیریت پسماند استفاده کرد. با شفافسازی دقیقتر و بهروز بودن دادهها، عوارض شهری به صورت عادلانهتری محاسبه میشود و درآمدهای پایدار میتواند به چرخه توسعه زیرساختها، آسفالت معابر، و توسعه فضای سبز و حملونقل عمومی تزریق گردد. این روند به ویژه در اهواز که از لحاظ جمعیتی و اقتصادی پتانسیلهای بالایی دارد، میتواند به تقویت ثبات مالی شهری و کاهش وابستگی به منابع خارج از بودجه کمک کند.
در چارچوب تاریخی-جمعیتی شهر، هماکنون تلاشهای ممیزی با نگاه به میراث دهههای گذشته انجام میشود تا با بازخوانی دقیق ترسیم سابقه شهری، مسیر بهتری برای آینده هموار گردد. بررسیهای آماری نشان میدهد که در یک بازه تاریخی، رشد جمعیتی اهواز از حدود ۲۰۶ هزار نفر در سال ۱۳۴۵ تا نزدیک به ۸۰۴ هزار نفر در سال ۱۳۷۵ رسیده است. این نرخ رشد بیسابقه، با خود تغییرات عمیقی در بافت شهری و کاربریها به همراه داشت که مدیریت امروز با این دادههای تاریخی به عنوان پشتوانه تصمیمگیری روبهرو میکند. ممیزی املاک با هدف بازتعریف ارزشهای اقتصادی شهر و تقویت امنیت خدمات شهری انجام میشود تا آینده اهواز با ثبات و رقابتپذیری بیشتری روبهرو باشد.
عدالت شهری و شهر هوشمند
اجرای طرح ممیزی املاک در اهواز فراتر از جنبه درآمدی است و به عدالت اجتماعی نیز میپردازد. منطق حکمروایی خوب ایجاب میکند که بار هزینههای اداره شهر به شکل عادلانهتری میان ذینفعان تقسیم شود. شناسایی فرارهای مالی و مغایرتهای گسترده به واسطه این ممیزی، منافع عمومی را در اولویت قرار میدهد و به جلوگیری از ناهمگونی عوارض در محلههای مختلف کمک میکند. از سوی دیگر، دادههای حاصل از این ممیزی، پشتوانه ساخت شهر هوشمند را تشکیل میدهد. تا زمانی که نقشه دقیق املاک و معابر وجود نداشته باشد، ارائه خدمات هوشمند همچون مدیریت زباله، آتشنشانی، حملونقل و امدادرسانی به شکل کارا میسر نخواهد شد. در واقع، این پروژه به عنوان جراحی بزرگ کالبد شهری شناخته میشود که اگر با همکاری عمومی و قاطعیت قوه قضاییه پیش برود، میتواند به بهبود health اقتصادی و انضباط شهری منجر شود و تا پایان سال ۱۴۰۴ دو بال همزمان از سوی شهروندان و مدیریت شهری را تقویت کند.
تحلیل حقوقی-اجرایی از ممیزی املاک در اهواز
این پروژه با تأکید بر سازوکارهای قانونی و اصولی، میتواند نمونهای از انطباق دقیق با الزامات قانونی کشور باشد. اجرای ممیزی املاک، به معنای انجام تعهد قانونی به منظور شناسایی و بهروزرسانی مستمر دیتای املاک است تا بتوان به عدالت مالی و کارآمدی خدمات شهری دست یافت. با وجود چالشهای اجرایی و مقاومتهای نهادی، ورود به فاز عملیاتی با چارچوب روشن زمانی از سال ۱۴۰۲ و تمرکز بر چهار محور حیاتی منطقه ۲، نشاندهنده تعهد مدیریت شهری به شفافیت و پاسخگویی است. در کنار این، لازم است که دستگاههای نظارتی و قضایی به عنوان نیروی پشتیبان و بازوی برهمزننده منافع نامشروع عمل کنند تا از بروز تأخیرهای طولانی در تسویه پروندههای تخلف جلوگیری شود و درآمدهای پایدار شهر به جریان بیافتد. به گزارش تیم آرشیو کامل، ادامه این فرایند میتواند به تقویت عدالت شهری، بهبود زیرساختها و ارتقای کیفیت زندگی در اهواز منجر شود؛ اما برای دستیابی به این اهداف، نظارت شفاف، شراکت مردمی و تداوم اجرایی قاطع ضروری است.