زمینه و چارچوب اصلی اختلاف هزینه
در هفتههای اخیر، ارزش زمین و هزینههای آمادهسازی برای طرح مسکن ملی بهطور قابلتوجهی مورد بحث قرار گرفته است. بر اساس تحلیلهای جاری، در برخی مناطق، زمین با قرارداد 99 ساله به دلیل ویژگیهای جغرافیایی و توپوگرافی خاص با هزینههای بالایی برای آمادهسازی مواجه شده است؛ به طوری که قیمت واحدهای مسکونی آماده در همان منطقه میتواند کمتر از هزینه کل پروژههای مسکن ملی باشد. این روند، موجب میشود تا گاه هزینه کل زمین و فاز آمادهسازی نسبت به قیمت فروش واحدهای مسکونی جدید با تأمین عرضه برابر یا کمتر از انتظار باشد. به گزارش تیم آرشیو کامل، این اختلاف قیمت میان زمین و ساخت، در پروژههای حمایتی دولتهای مختلف سابق و حاضر نیز دیده شده است و مدیران حوزه راه و شهرسازی با اذعان به این نکته، بر اهمیت مکانیابی بهصرفه و سازگار با ویژگیهای زمین تاکید کردهاند.
در مرور دادههای صنعتی و شهری، مشخص شده است مکانیابی برخی از واحدهای مسکن ملی در مناطقی انجام شده که به دلیل شیب زمین، وجود تپهماهور یا دسترسی دشوار، هزینه آمادهسازی زمین به مراتب از هزینه خرید مسکن ملی فراتر رفت؛ به گونهای که زمین گرانتر از قیمت نهایی واحدهای آماده شده برای خانوارهای هدف شد. این پدیده نه تنها بر قیمت تمامشده پروژهها، بلکه بر قابلِ دسترس بودن آنها برای خانوارهای دارای درآمد متوسط تا کمخانوارها تاثیر میگذارد و میتواند به تدریج فاصله بین نیاز مسکن و توان مالی خانوارها را افزایش دهد.
آیتمهای کلیدی و دادههای میدانی درباره طرح مسکن ملی
طبق گزارشهای منتشر شده، از حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار واجد شرایط طرح مسکن ملی، حدود ۸۵۰ هزار نفر توانستند منابع نقدی (آورده نقدی) را برای ورود به طرح فراهم کنند. این آمار نشان میدهد که بخش قابلتوجهی از ثبتنامکنندگان به دلیل فشارهای اقتصادی و سطح درآمد، توانایی تهیه سرمایه اولیه را نداشتند یا به دلیل تورم بالا، تخصیص منابع مناسب برای ورود به طرح مسکن ملی را دشوار یافتند. همچنین، در برخی موارد، ۴۱ درصد از کل واحدهای مسکونی ملی بدون استفاده از تسهیلات بانکی برای ساخت باقی ماندهاند؛ یعنی بانکها تمایلی نسبت به پرداخت تسهیلات تکلیفی ساخت مسکن ملی نداشتهاند و این موضوع مسیر دسترسی به واحدهای مسکن را پیچیدهتر کرده است. به عبارتی، تقویت پیوند بین طرحهای مسکن ملی و سامانههای بانکی میتواند به تسهیل فرآیند ساخت و تحویل واحدها کمک کند، هرچند اکنون با چالشهای اجرایی مواجه است.
در کنار این مسائل، مقامات وزارت راه و شهرسازی اعلام کردهاند که تعدادی از واحدها در وضعیت ساخت هستند و هنوز به تسهیلات بانکی وصل نشدهاند. یکی از سخنان کلیدی در این زمینه، این است که حدود سهصد هزار واحد مسکونی ملی در وضعیت ساخت هستند که هنوز به خط اعتباری بانکی وصل نشدهاند. این نکته نشان میدهد که موانع تأمین مالی و فرآیندهای بانکی میتواند باعث طولانیشدن فرآیند تحویل واحدها به خانوارها شود و در نتیجه هزینه کل پروژه را افزایش دهد. در این میان، ادعا شده است که با وجود مذاکرات و تدوین برنامههای اجرایی مختلف، هدفگذاری برای تحویل سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی به خانوارهای فاقد مسکن هنوز به شکل کامل محقق نشده است.
در روایتهای رسمی، سابقه تحویل واحدهای مسکونی از دولتهای قبل نیز نشان میدهد که در طول پنج سال قبل از آغاز دولت چهاردهم، حدود ۲۱ هزار واحد مسکونی از این دسته تحویل شده بود. با ادامه روند اجرای طرح مسکن ملی و بهبود سیاستها، در طول یک سال اخیر، آمار تحویل به عددی نزدیک به ۶۰ هزار واحد رسیده است. با این وجود، مقایسه با وعدههای بلندپروازانه آغاز طرح مسکن ملی نشان میدهد که سرعت تحویل نسبت به برنامههای اعلامشده هنوز فاصله قابلتوجهی دارد. در نهایت، مدیران پروژه اعلام کردهاند که تلاش خواهند کرد تا پایان سال جاری این رقم را به حدود ۱۲۰ هزار واحد تحویلی برسانند، با وجود این همچنان سوالاتی درباره کارایی قطعاتی از زنجیره تأمین، تأمین مالی و مدیریت منابع وجود دارد.
تأثیر تأمین مالی و تسهیلات بانکی بر مسکن ملی
یکی از محورهای اصلی بحث، نقش تسهیلات بانکی در اجرای طرح مسکن ملی است. برخلاف هدف اصلی برای افزایش دسترسی خانوارها به مسکن، ناپایداری منابع بانکی و تمایل کم بانکها به پرداخت تسهیلات تکمیلی برای ساخت مسکن ملی، به پیچیدگی فرایندfinancing پروژهها دامن زده است. برخی کارشناسان معتقدند که اگر سازوکارهای تأمین مالی بهبود یابد و تسهیلات تکلیفی با نرخ مناسب ارائه شود، دسترسی به واحدها برای خانوارهای کمدرآمد تسهیل میشود. همچنین برخی تحلیلها به فاصله بین میزان آورده نقدی خانوارها و قیمت نهایی واحدها اشاره دارند و خواستار سازوکارهایی هستند تا از فشارهای اقتصادی به خانوارها کاسته شود. از سوی دیگر، برخی مقامات میگویند بهرغم وجود موانع مالی، با اعمال سیاستهای هدفمند و هماهنگی بین دستگاهها، میتوان به کاهش فاصله بین عرضه و تقاضا دست یافت و هزینه نهایی زمین و ساخت را برای خانوارهای هدف کاهش داد.
نقطهنظر اجرایی و آتی طرح
با توجه به روند فعلی، برخی از کارشناسان بر این باورند که موفقیت طرح مسکن ملی به شدت بسته به نحوه هماهنگی بین زمین و مسکن، استقرار تسهیلات مالی مناسب و بهبود مکانیابی برای پروژههای ۹۹ ساله دارد. نبود تسهیلات بانکی مؤثر، همراه با هزینههای بالای آمادهسازی زمین و توپوگرافی مشکلزا، میتواند پروژه را با ریسک تأخیر و افزایش هزینه روبهرو کند. در این راستا، تحولاتی که در سیاستهای اجرایی دولتهای اخیر در زمینه مسکن محرومان صورت گرفته، میتواند در آینده به بهبود دسترسی و افزایش تحویل واحدها منجر شود، به شرط آنکه ابزارهای مالی و اجرایی با هم همسو شوند. همچنین توجه به تجارب جهانی در زمینه مدیریت زمینهای بلندمدت و قیمتگذاری در مناطق با بار زمین بالا میتواند به تصمیمگیریهای بهتری منجر گردد. به رغم این چالشها، دولت و وزارت راه و شهرسازی از تلاش برای اصلاح مدلهای مکانیابی، اصلاح رویههای قیمتگذاری و ارتقای سطح دسترسی وام به مسکن سخن میگویند و به نظر میرسد رویکردی ترکیبی از سیاستهای مالی، فنی و مدیریتی برای بهبود وضعیت بازار مسکن ملی در حال شکلگیری است.
تحلیل اجرایی-حقوقی درباره طرح مسکن ملی
طرح مسکن ملی، هرچند هدفی انسانی و اجتماعی را دنبال میکند، اما برای کارایی و پاسخگویی به نیازهای خانوارها، باید به الزامات اجرایی و حقوقی بدون دخالت در مسائل سیاسی و امنیتی توجه کرد. از منظر اجرایی، ارزیابی وضعیت تغییرات قیمت زمین و هزینههای آمادهسازی نشان میدهد که بهبود مکانیابی و مدیریت هزینهها میتواند به کاهش فشار بر قیمت نهایی واحدها منجر شود. همچنین، تقویت ابزارهای مالی و گشودن کانالهای بانکی برای تسهیلات ساخت، بهویژه با توضیحات روشن درباره نحوه بازپرداخت و نرخهای سود، از نکات کلیدی است که باید با دقت اجرایی شود تا شاهد افزایش تحویل واحدها باشیم. از منظر حقوقی، تضمین حقوق خانوارهای فاقد مسکن و حفظ شفافیت در گزارشدهی پروژهها و ارائه آمار دقیق، به اعتماد عمومی و تقویت ظرفیت اجرایی طرح کمک میکند. همچنین، تداوم پیگیری طرحها و بازنگریهای منظم در مسیر اجرایی، میتواند به مدیریت بهینه منابع و کاهش ریسکهای مرتبط با تأخیر و افزایش هزینهها بیانجامد. در نهایت، ترکیب سیاستهای مالی، برنامهریزی دقیق، و نظارت شفاف میتواند طرح مسکن ملی را به سمت هدفهای بلندمدت هدایت کند و از بروز اختلافهای قیمت زمین و هزینه آمادهسازی جلوگیری کند.