چارچوب کلی طرح مسکن استیجاری و هدفهای کلان آن
در آستانه بازتعریف ابزارهای حمایتی دولت از بازار مسکن، مقامهای وزارت راه و شهرسازی از طرحی خبر میدهند که با محوریت ایجاد واحدهای استیجاری و افزایش دسترسی اقشار کمدرآمد به مسکن طراحی شده است. این طرح با هدف کاهش فشار هزینههای مسکن بر خانوارهای کمدرآمد و مهار رشد قیمتها در بخش اجاره تدوین شده است. به گفته مسئولان، محور اصلی این طرح، ارائه دسترسی پایدار به واحدهای استیجاری و استفاده از ابزارهای حمایتی دولت است تا از نوسان شدید بازار اجاره جلوگیری شود. به گزارش تیم آرشیو کامل، این طرح در شورای عالی مسکن تصویب و برای اجرا در فازهای مختلف برنامهریزی شده است.
در بخش ابتدایی، تأکید مدیران حوزه مسکن بر این است که با مشارکت هر دو pillar دولتی و بخش غیردولتی، مدل استیجاری باید به عنوان یکی از ستونهای اصلی سیاستهای مسکن در ایران معرفی شود. این رویکرد به دنبال آن است تا با ارائه واحدهای باکیفیت و مقرون به صرفه، از بار مالی مستأجران کاسته شود و در کنار آن تورم مسکن به صورت گستردهای کنترل شود. بر اساس تحلیلهای اولیه، انتظار میرود که این طرح با تمرکز بر واحدهای استیجاری، بخشی از تقاضای مؤثر بازار را به سمت گزینههای ناپایداربر قیمت حرکت دهد و به تعادل قیمتها کمک کند. سرعت اجرای این طرح و نحوه معرفی واحدها به بازار میتواند نقش تعیینکنندهای در نتیجه نهایی آن ایفا کند.
یکی از نکات کلیدی که در بیانیههای پیشین مطرح شده، نقش دولتها و شهرداریها در نگهداشت و تخصیص واحدهای مسکونی استیجاری است. تجربههای جهانی نشان میدهد که در برخی کشورها دولت و شهرداریها به طور متوسط حدود ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی را در اختیار میگیرند و با استفاده از نرخگذاری هدفمند و ارائه یارانه، رفاه اجتماعی اقشار مختلف را مدیریت میکنند. در این چارچوب، پیادهسازی مدلهای استیجاری میتواند به شکل قابل توجهی به کاهش فشار بر بازار اجاره منجر شود. به گزارش تیم آرشیو کامل، معاون وزیر راه و شهرسازی نیز پیشتر به این نکته اشاره کرده بود که اجرای این طرح میتواند با تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد، از گسستهای قشری در بازار مسکن جلوگیری کند.
جزئیات اجرایی طرح و محورهای کلیدی
در بیانیههای اولیه، تمرکز بر آغاز ساخت ۳۰ هزار واحد مسکونی استیجاری تا پایان امسال یا سال آینده به عنوان یکی از بازوهای اجرایی این طرح مطرح شده است. این هدف به عنوان بخش جدانی از بسته حمایتی مسکن در نظر گرفته میشود و انتظار میرود با افزایش عرضه، قیمتها در بازار اجاره به طور نسبی کاهش یا لااقل با ثباتی نسبی روبهرو شود. با این هدف، شورای عالی مسکن به تدوین برنامکهای اجرایی برای مدیریت درآمد خانوارها و کنترل قیمتها اشاره داشته است. همچنین، به گفته تحلیلگران، برنامهریزیهای اجرایی مبتنی بر دادههای دقیق بازار و پایش مداوم قیمتها و نرخ اجاره انجام میشود تا از هرگونه انحراف از هدف جلوگیری به عمل آید.
سازمانها و نهادهای مرتبط با اجرای طرح، از جمله وزارت راه و شهرسازی و دیگر وزارتخانههای اقتصادی، به دنبال ایجاد سازوکارهای عملیاتی هستند که فرایند ثبتنام و تخصیص واحدهای استیجاری را شفاف و کارآمد کند. در این راستا، روشن است که ثبتنام از خانوارهای دارای نیاز واقعی مسکن، احراز شرایط درآمدی و تمایل به بهرهبرداری از واحدهای استیجاری از جمله مراحل اولیه خواهد بود. در طول فرآیند اجرا، نهادهای اجرایی موظف به ارائه اطلاعات دقیق به عموم مردم، روشنسازی معیارهای دریافت واحدها و امکان پیگیری نهادهای نظارتی خواهند بود تا اطمینان حاصل شود که منابع محدود به افرادی میرسد که بیشترین نیاز را دارند.
بازار کار و تأثیرات بر خانوارها
با توجه به روندهای کنونی اقتصاد کشور، کارشناسان بر این باورند که افزایش عرضه مسکن میتواند فشار اجاره را مهار کند و به بازدارندگی قیمتها کمک نماید. کاهش شدید ساختوساز در کلانشهرهایی مانند تهران، اصفهان، مشهد و تبریز، از عواملی است که به شدت بر فشار بازار اجاره تأثیر میگذارد. در نتیجه، طرح مسکن استیجاری میتواند با بهبود نسبت عرضه به تقاضا نقش قابل توجهی در تنظیم بازار ایفا کند. با این وجود، برای تحقق این مزایا، نیازمند بودجه پایدار، مدیریت دقیق پروژهها و نظارت مستمر هستیم تا از ایجاد بازارهای موازی جلوگیری شود و واحدهای استیجاری در اختیار اجارهنشینان واقعی قرار گیرند.
در تحلیلهای میدانی، برخی از فعالان حوزه مسکن تاکید میکنند که موفقیت طرح به شدت به کارآمدی و سرعت عملیاتی بستگی دارد. اگر فرآیندهای ثبتنام و توزیع واحدها به درستی طراحی نشود و یا دربردارنده مشکلات اجرایی باشد، میتواند به افزایش ناراضیان و تشدید دغدغههای خانوارها منجر شود. ضمن اینکه کنترل قیمتها در بازار اجاره، تنها در گرو فراهم کردن واحدهای ارزان نیست؛ بلکه باید در کنار آن، سیاستهای پایداری برای نگهداری و نگهداشت واحدها نیز وجود داشته باشد تا کیفیت زندگی خانوارها حفظ شود. با وجود این، این طرح میتواند به عنوان یک ابزار مؤثر در کاهش فشارهای بودجه خانوارها در فصولی از سال که هزینههای مسکن به طور قابل توجهی افزایش مییابد، مطرح باشد.
نگاههای بینالمللی و درسهای آموخته
پیش از اجرای هر طرح، مرور تجربیات جهانی میتواند به بهبود طراحی و اجرای پروژه کمک کند. در برخی کشورها، دولتها با سرمایهگذاری در ساخت واحدهای استیجاری، نرخ اجارههای بازار را کنترل میکنند و از طریق ارائه یارانه و سطحبندی هزینههای زندگی برای اقشار کمدرآمد، رفاه اجتماعی را تقویت میکنند. این رویکرد نیازمند نظام دادهای قوی، ارزیابی مستمر و شفافیت در تخصیص منابع است تا از هرگونه تخلف یا سوءِاستفاده جلوگیری شود. در عین حال، باید به این نکته توجه داشت که تجربههای موفق در سایر کشورها، با شرایط اقتصادی و قانونی ایران قابل تطبیق نیستند، و اجرای طرح نیازمند تطبیق با چارچوبهای قانونی داخلی و بودجه سالیانه است. به گزارش تیم آرشیو کامل، تحلیلگران تأکید میکنند که در هر کشوری، اجرای پروژههای مسکن نیازمند همکاری بین دستگاههای اجرایی و پایش دقیق بازار است تا اهداف اجتماعی به واقعیت تبدیل شود.
فرآیندهای اجرایی و آمادهسازی ثبتنام
در بخش اجرایی، انتظار میرود که فرایند ثبتنام مسکن استیجاری با ارائه یک سامانه مشترک و قابل دسترس برای خانوارها آغاز شود. این سامانه باید با استانداردهای امنیتی و حفظ حریم خصوصی سازگار باشد و اطلاعات محرمانه خانوارها به صورت امن ذخیره شود. معاونان وزارت راه و شهرسازی تأکید دارند که معیارهای اولیه برای ورود به طرح باید دقیق و شفاف باشد تا از ورود افراد فاقد نیاز یا تقلب جلوگیری شود. در کنار ثبتنام، باید سازوکارهایی برای مدیریت و نگهداری واحدهای استیجاری فراهم شود تا از کاهش عمر مفید واحدها و افزایش هزینههای نگهداری جلوگیری شود. همچنین، سیستمهای نظارتی و بازرسی به منظور پایش اجرای طرح و ارائه گزارشهای دورهای به مراجع بالادستی و مردم ایجاد میشود. این جنبهها، به همراه مدلهای مدیریتی، میتواند در پایش کارآمدتر طرح نقش ایفا کند.
تحلیل حقوقی-اجرایی طرح مسکن استیجاری
این طرح از منظر حقوقی-اجرایی به معنای تقویت ابزارهای حمایتی دولت از بازار مسکن است و بهبود دسترسی خانوارهای کمدرآمد به مسکن را هدف دارد. با این حال، اجرای چنین طرحی باید با رعایت چارچوبهای قانونی و بودجهای کشور همراه شود تا از هرگونه ناقض حقوق و تعهدات مالی دولت جلوگیری شود. بهبود چارچوبهای نظارتی، شفافیت در تخصیص منابع و تضمین حقوق مالکان و مستأجران از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین، در حوزه اجرایی نیز لازم است که سازوکارهای کنترل فساد و رصد بازار به کار گرفته شود تا بتوان از تخصیص عادلانه منابع و جلوگیری از سوءاستفادههای احتمالی اطمینان یافت. در نهایت، اجرای این طرح باید به گونهای باشد که زمینه حفظ ثبات و امنیت سرمایهگذاران در بازار مسکن را نیز فراهم کند و از ایجاد بیثباتی طولانیمدت جلوگیری کند.