سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن به 70 درصد رسید؛ گودرزی می‌گوید قیمت‌های پیشنهادی لزوماً ارزش بازار را نشان نمی‌دهد

تحلیلی تازه از سهم زمین در قیمت نهایی مسکن و نقدی بر قیمت‌های پیشنهادی بازار

به گزارش تیم آرشیو کامل، مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، در ارزیابی‌ای از وضعیت کنونی بازار مسکن، آسیب‌های رهاشدگی و ضعف قانون‌گذاری را از جمله عوامل تشدید فشار بر سبد معیشت خانوارها مطرح کرد. او توضیح می‌دهد که سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن اکنون به حدود 70 درصد رسیده است و این پدیده تنها به کمبود زمین محدود نمی‌شود؛ بلکه ترکیبی از عرضه ناکافی، تصمیمات اجرایی نامتوازن و نقش‌آفرینی ذی‌نفعان در فرآیندهای تصمیم‌گیری را در بر می‌گیرد. این گزارش با ارزیابی‌ای از تجربیات کشورهای مختلف و مقایسه آن با وضعیت داخلی، نشان می‌دهد که با وجود ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری و امکانات نسبتاً خوب، بازار مسکن ایران همچنان با مسائلی مانند نبود سیاست‌های دقیق و نبود شفافیت اطلاعاتی روبه‌رو است.

گودرزی با اشاره به تجربه کشورهای موفق در تنظیم بازار مسکن، تأکید می‌کند که تقویت چارچوب‌های قانونی و بهبود نظارت بر بازار، به ویژه در زمینه جمع‌آوری و انتشار داده‌های معتبر و قابل‌اعتماد، می‌تواند از شدت‌گیری روندهای تورمی و بی‌ثباتی بازار بکاهد. همچنین وی تأکید می‌کند که قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها و مبنای قیمت‌گذاری‌های بعدی لزوماً به معنای ارزش واقعی ملک یا قیمت‌های معاملات انجام‌شده نیستند؛ امری که می‌تواند به شکل‌گیری انتظارات نادرست در اقتصاد مسکن منجر شود. این نکته، به‌ویژه در دوره‌های رونق یا رکود، نقش مهمی در جهت‌دهی تصمیمات سرمایه‌گذاران و متقاضیان مصرفی ایفا می‌کند. در این راستا، انتشار آمارهای رسمی، قابل‌اعتماد و شفاف برای بازار مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است. در شرایطی که مسکن به عنوان یکی از نیازهای ضروری خانوارها قلمداد می‌شود، نبود نظارت مؤثر و اطلاعات دقیق می‌تواند پیامدهای گسترده‌ای برای اقتصاد و رفاه خانوارها به همراه داشته باشد.

در ادامه، تحلیل به مجموعه‌ای از عوامل مؤثر بر قیمت‌ها می‌پردازد و از منظر سیاست‌گذارانه به نحوه بهبود وضعیت بازار می‌پردازد. به طور خاص، پژوهش حاضر نشان می‌دهد که ترکیب سیاست‌های پولی، سیاست‌های عرضه زمین، مدیریت پروژه‌های مسکونی توسط نهادهای اجرایی و نقش شهرداری‌ها در صدور پروانه‌های ساخت، به شکل مستقیم و غیرمستقیم بر قیمت زمین اثرگذارند. در نتیجه، نرخ زمین به نسبت کل هزینه‌های مسکن می‌تواند به سادگی با بهبود شفافیت سرمایه‌گذاری و تقویت زیرساخت‌های عرضه مسکن و زمین کاهش یابد. همچنین کارشناس با اشاره به ضرورت اصلاح قوانین و تقویت نظارت، اظهار می‌کند که مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوارها باید در سبد سیاست‌های اقتصادی و برنامه‌های دولت جایگاه ویژه‌ای داشته باشد؛ به‌گونه‌ای که رها بودن بازار منجر به گسترش نابرابری‌های دستمزد و قدرت خرید نشود.

این گزارش با اشاره به وجود ظرفیت‌های بالقوه در بخش مسکن، تصریح می‌کند که توسعه بازار مسکن نیازمند برنامه‌های راهبردی است که با استفاده از داده‌های معتبر و تجارب جهانی طراحی شده باشند. به گزارش تیم آرشیو کامل، در حالی که امروزه بسیاری از کشورها مسیرهایی را طی کرده‌اند تا شرایط بازار مسکن را بهبود بخشند، ایران به دلیل وجود ساختارهای قانونی ناکافی و ناکارآمدی در برخی فرایندها هنوز با چالش‌های قابل‌توجهی مواجه است. از جمله این چالش‌ها می‌توان به نبود سازوکارهای شفاف برای انتشار اطلاعات مربوط به قیمت‌ها و معاملات، نبود آمارهای دقیق و به‌روز بازار و نبود اتکا به داده‌های میدانی و گزارش‌های جامع اشاره کرد.

در پایان باید یادآوری شود که تغییرات در سهم زمین از قیمت مسکن تنها با نگاه به کمبود زمین قابل توضیح نیست و عوامل دیگری همچون نقدینگی در بازار، قیمت نهاده‌های ساختمانی، هزینه‌های ساخت و ساز، سیاست‌های ارزی و تعرفه‌های وارداتی نیز می‌تواند اثرگذار باشد. بنابراین می‌بایست با تقویت سازوکارهای گزارش‌دهی، افزایش شفافیت و به کارگیری مدل‌های تحلیلی چندعاملی، مسیر بهبود بازار مسکن هم در کوتاه‌مدت و هم در بلندمدت هموار شود.

تحلیل اجرایی-حقوقی درباره بازار مسکن

در این تحلیل یک پاراگرافه، با توجه به چارچوب‌های قانونی جمهوری اسلامی ایران، می‌توان گفت که تداوم فشارهای مستمر بر بازار مسکن ناشی از نبود نظارت کارآمد و نبود داده‌های دقیق، می‌تواند به شکل‌گیری تزلزل‌های اقتصادی و اثرات منفی بر معیشت خانوارها بیانجامد؛ اما این امر نباید به هرگونه نقدی نسبت به سیاست‌ها یا اقدام‌های اجرایی منجر شود. بهبود مستمر در فرایندهای تصمیم‌گیری، تقویت شفافیت اطلاعاتی و اجرای دقیق قوانین موجود، از طریق نظارت دقیق دستگاه‌های مرتبط و ربایان اجرایی، می‌تواند به بازگردانی اعتماد عمومی و کاهش اثرات منفی بر بازار مسکن کمک کند. همچنین ضروری است سیاست‌گذاری‌ها با توجه به نیازهای واقعی خانوارها و اهداف توسعه‌ای کشور طراحی و اجرا شود تا از نگاه اجرایی و امنیتی نیز پایدار بماند.